住宅四方山話
えっ！坪単価はいい加減で参考にならない？
住宅の坪単価は、建設費を住宅の面積(坪数)で割ることによって、算出されます。たぶん多くの方が、この坪単価を基準に住宅のグレードを判断したり住宅会社選びの参考にされていることと思います。
坪単価=建設費÷坪数ということですが、まず、この「坪数」って何を墓準に算出するのでしょうか?実は、坪単価を計算する時の「坪数」にはなんのルールもないのです。基本的には、坪単価を計算する時の面積は、延べ面積です。
実務では、床面積の定義でいろいろと複雑なケースも出てくるのですが、すごく簡単にまとめてしまうと、壁で囲まれた部分が「床面積」で、各階の「床面積」の合計が「延べ面積」です。たとえば、ポーチは壁に囲まれていない「外部」なので、床面積には算入されません。
べランダ、バルコニーのたぐいも床面積には算入されません。吹抜けは、床がないので床面積には含まれません。ついでに、床面積の二分の一以下で天井高1.4m以下の小屋裏物入れ(ロフト)も床面積には算入しません。
しかし、吹抜けは、建築基準法の床面積には算入されませんが、床が無いだけで、実際には天井も壁もあり、建設コストはかかっているはずです。ベランダ、バルコニーも、床面積には算入されませんが、タダで出来るわけではないですね。そこで、坪単価を表示する時に、吹抜けやべランダ、バルコニーの面積を、住宅の坪数に算入する住宅会社も出てくるわけです。
なにしろ、坪単を計算する時の「坪数」には、なんのルールもないのですから、坪単価の坪数を操作することによって、住宅会社は坪単価を安く見せかけることが出来るわけです。「施工面積」と称して、面積として坪単価に入れれるものは全て入れてしまえば、見かけ上、坪単価はかなり安くすることができます。もちろん坪数だけではなく建設費も操作できます。特に、ローコスト系のメーカーやビルダーの坪単価こは注意して下さLい。20.8万円なんて家は、実際には存在しないのです。
坪単価のからくりは数字遊び！？
坪単価を計算する時の「坪数」には、なんのルールもないのです。
そのため、住宅会社側の思いのままの坪単価を提示することが可能になります。 でも、坪単価をあやつるテクニックを知ることで、坪単価に騙されることも無くなります。では、具体例で説明いたします。
以上のような住宅工事があったとします。私自身の常識で坪単価を割り出すと…
「建築費用2205万円」÷「述べ床面積 45.38」=48.59(外構工事以外)
となって、坪単価は48万5900円ですね。面積(坪数)については、あくまでも建築基準法の床面性です。建築費用は、外構(門塀)工事については除外し、他の項目については必ずかかる費用として、坪単価に算入するという考え方です。で、この49万5900円という単価を安くみせるにはどうすればいいのか。
簡単ですね。 建物本体1700万円÷施工面積54.75坪=31.05と約31万円というかなり安い坪単価に変身します。そして建築本体から、足場や仮設便所など共通仮設工事や地盤調査費を差し引いたり、標準仕様を思いっきりチープなものに設定しておいて、後から「追加変更工事」として処理するようにしておけば、坪単価はさらに安くなり、2○.8円!この結果をどう思われますか?
ここに書いたのは、あくまでも「たとえ」ですが、坪単価がいかにいい加減なのかはわかってもらえると思います。でも、「おたくは、坪いくらで建ててくれるの?」と尋ねられれば「だいたい、みなさん平均坪50万ぐらいにはなりってますかね。あぁ、でも、うちの場合、一軒一軒自由設計ですし、耐震・制振住宅で、高気密高断熱で・・それに、無垢の床材を使ったり、塗り壁が多いですし、大工さんに家具を造作してもらうことも多い、ですし…」と、なんだか言い訳みたいな返事しかでぎないのが悲しい。
自分にとっての適切な住宅資金とは？
住宅の金額を決める要因には何があるかというと、住宅の大きさ、仕上げや構造、設備機器のグレード、住宅の形状、デザイン等々、他にもたくさんの要因があると思います。そして誰でも大きな家でいいデザイン、りっぱな設備、そして安心で安全な家を夢見るはずです。
しかしながら、現実は多少なりとも妥協をしながら、または、妥協を無理失理にでも納得させながら、家をつくっているはずです。その妥協の一番の要因、いやほとんどの要因が「予算」のはずです。
皆さんも「うん、うん」と頷いてらっしゃるはずです。 では、適正な予算とはいったいいくらなのか?
「ローン返済額が月収の1/5以内?」「今、借りてるアパートの2割り増しくらい?」「1円でもやすけりゃいい?」う～ん、どうでしょう 一番いいのは、生涯の生活設計をした上で住宅にどれだけお金をかけることが出来るのか、わかった上で家を建てることです、つまり住宅にどれだけお金をかけることができるか、わかった上で家を建てることです。
つまり住宅購入可能金額=(現在の貯蓄+親などからの援助資金+将来の収入合計)となります。
まあ、将来の収入合計がわかれば、苦労はしないのです が、基本的な生活費、子供の教育費、趣味の資金、車などの購入費等々、考えれば考えるほど無限に膨らんでくる気もしないではないです。でも、生活設計をしっかりした上での資金討画がやはり大切です。家を建てたあともそのことは頭の中に残っていて、場当たり的な無駄遣いが少なくなるという効果も出ることでしょう。
考え方として「安けれりゃ安いほどいい。」という考え方は、私にも、ものすごく理解できるし、それが本音だろうと思います。ただ、私が今まで経験した事でもったいなかったなあと思うことも度々ありました。住宅を計画していく中で、なかなか本当の予算を教えてもらえることはありません。
「とにかく予算がない。安く安く。」とうち合わせのたびに口にされる施主様が時々いらっしゃいます。そんな時、私の頭の中がどんな状態になるかというと、お施主様の「安く、安く」という言葉がこびり付いて離れなくなります。そうすると「本当はここをこうした方が快適で使い勝手もよくなるし、便利だし…」「あっ、ダメダメ、予算オーバーだ。無理だ。」こういう意識が働いてしまうのです。一応提案はしてみますが、頭の片隅に「どうせ無理だろうな」という意識が働ているのでとうてい施主様の心に響くようなプレゼンは出来ないわけです。
例えば、システムキッチンにしても「もう一つグレードをあげたらこんな便利な機能が付いてますよ。」この一言を言わなかったがために、引き渡し後、「知ってたらこっちを選んでたのに、なぜ教えてくれなかったんですか?」と叱られたことも。その方は半年位した頃、いかにも高そうな新車を購入されてました。
「あれえ、本当は余裕あったんだあ…自分にとっての適正な住宅資金を把握した上で、その予算内でできる最高の住宅その住宅こそが幸せづくりの基盤になるのです。 かけひきなしで信頼できる業者選びが家づくり最大のポイントではないでしょうか?
ぶっちゃけ話
諸経費って
住宅の見積書を初めてもらうと、最後に「諸経費」という耳慣れない言葉が飛び混んできて、諸経費一式○○万円という形で、ほとんどの場合、工事費の5～10パーセント程匿の金額が載っています。
では、この諸経費とはなんでしょうか、もしかして、関係ない費用を計上して、ぽったくろうとしているのではないか?と不審に思う方もいらっしゃるかも知れません。この説明は非常に難しく、ズバリ言ってしまえぱ、昔から住宅業界で行われてきた慣わしです。この諸経費は国や地方の公共工事でも、ある一定の率で算入することが認められています。おそらくそこから来たものと思われます。
住宅の粗利益はどれくらい?
モノの価格には、それを販売する会社の利益が必ず入っています。ここで言う利益とは、会社を維持するための経費、粗利益(あらりえき)言われているものです。一般的に商品の価格はそれを製造あるいは仕入れた原価に自社の粗利を乗せて売値とする訳です、業種によって、その粗利の率は大きく変わっており、損傷の激しい生花店の利益は売値の50%程度と言われています。スーパーや小売店では25%前後、飲食店では40%前後だそうです。
同様に、住宅工事でも提出される見積の中に住宅工事の利益が含まれています。これも各社各様で一律ではありませんが、中小企業庁の統計では、工事代金の概ね15～25%程度です。(もっと多い会社もあります)
工務店の場合、利益が15%以下になりますと運営が非常に厳しくなります。大手ハウスメーカーの場合は、宣伝費、モデルハウス、営業経費が膨大にかかっているので40%くらいないと会社運営は難しいといわれています。 その粗利と工事原価を足して見積りを作成する訳ですが、単価が安くても諸経費が高かったり、単価が高くても諸経費が安かったり、それに加えてそれぞれの住宅会社がそれぞれ違う図面や仕様書で見積するので、建築のプロでも見積書の高い安い比較は、判断不可能です。ましてや家を建てようとしているお客さまが相見碩もりをとっても正しい判断はまずできないでしょう。
ひどい会社は坪単価の中に仮設工事費、各申請費や諸経費を含まずに、坪単価を安く見せかけているのですから手に負えません。おまけに「決算月なので、100万円値引きします。」「○○様は特別なので上司に掛け合って諸経費の分は値引きします。」なんて、何を信じていいのか、そういう営業マンとは信頼して付き合えませんよね。
とにかく会社によって様式もバラバラでお客さまにとって、わかりづらい建築の見積書、野口住建では、何もルールがない坪単価表示ではなく、内容がなるべくわかるように工事内訳書と工事範囲(何が含まれていて、何がふくまれていないのか)を明記して後でトラブルにならないように心がけていきたいと思っております。
